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千葉県定借機構が発足
ＮＰＯ法人化申請へ
千葉県定期借地借家権推進機構（清水文雄理事長）は３月14日、千葉市の千葉市民会館で設立総会を開いた。設立時のメンバーは宅地建物取引業者、不動産鑑定士、病院理事長、土地家屋調査士、弁護士、司法書士ら16人。
総会では、同機構をＮＰＯ法人として運営していくことを決定。４月１日までに千葉県知事に申請する。総会終了後には記念セミナーとして、吉田修平弁護士による講演会「定期借家・借地制度の現況と展望」が開かれた。同氏は「住まい方が多様化している時代だけに定期借家の普及に期待している」と述べた。
また、総会には、全国定期借地借家権推進機構連合会会長の塩見宙氏、北関東定期借地借家権推進機構理事長の海賀宏之氏、日本不動産鑑定協会副会長の平澤春樹氏らが来賓として参加した。 |
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東京・東村山 「むさしのｉタウン」定借戸建て第１期分譲
東京工務店抽選で即完、最高倍率49倍
まちづくり、工夫随所に
同プロジェクトは、「郊外型居住モデルを提示するまちづくり」と「戸建て住宅価格の引き下げの実証実験」を進めるために、東京都が04年３月、事業実施方針として公表。都の公募に応じた企業の提案を基に選定された企業グループによって05年５月、事業を進めるＳＰＣ「東京工務店」が設立された。
東京工務店は、東京都と70年間の定期借地権契約を結んで一括借り上げした土地に、敷地50」坪、建物40坪を標準に280戸の戸建て住宅を建設し、転定期借地権付き戸建て分譲する。
集会所、保育所、居宅介護支援事業所、商業施設などの整備や地代の徴収も行い、都に土地を更地返還するまでの70年間存続する。
戸建て住宅は、「まちづくりグループ」と「実証実験グループ」に分かれて、建築する。一部の住宅と集会所、公園のベンチなどには東京・多摩産の木材を使用し、森林の健全育成や東京をふるさととして感じることができるコミュニティー形成に力を入れている。
まちづくりグループでは、住民同士のコミュニティー形成と定期借地を生かした子育て環境と良好な景観づくりを目指す。
電線類の地下化に加えて、街路樹やシンボルツリーによるまちなみ形成のため、統一感がある外構・緑地計画を進めている。マンション管理組合のような「まちの管理運営組織」も立ち上げる予定だ。
実証実験グループでは、建物の本体価格で「坪50万円を切る」ことを大前提としている。同時に住宅性能表示制度の劣化対策等級と維持管理等級で最高等級３の取得や、将来の間取り変更を容易にすることが条件となる。
コスト削減については、各社それぞれが独自の手法で取り組んでおり、住宅部材の共同購入や物流経路の省略、住宅部材の平準化や工夫などで対応している。
第１期販売の建物価格と権利金は、2,720万～3,780万円で、最多価格帯は3,200万円。毎月の地代は、２万8,500～５万7,700円。借地権の譲渡や転貸も可能だ。購入者は、30代の１次取得者層から60歳代までと幅広く、抽選により即日完売した。抽選倍率は実証実験グループの区画が総じて高く、最高倍率は49倍となった。
第２期販売は同様に2,480万～4,280万円。まちづくりグループの３物件が4,000万円を超えている。これは、第１期の顧客からの要望に多世帯向け住宅を求める声があったことから、それらに応えたものだ。既に250組が同分譲地を訪れており、そのうち半数が再来場だという。
作間社長は、「とにかく立地に注目してほしい。東京・大手町までドアツードアで１時間以内の大規模分譲地はここよりほかにはなく、今後もまず出てこない。同じ条件の所有権分譲なら7,000万～8,000万円に達し、とても一般庶民の手には入らないだろう」と強調する。
第１期の即日完売に手応えを感じており、「多くの人に取り組みを知ってほしい」と力を込めた。
今後同分譲地では７期にわたって販売する計画で「今後２年から２年半以内に完売できれば」と作間社長は話している。 |
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東村山・むさしのｉタウン 第１期平均８.６倍で即完
最高倍率は４９倍に
| (週刊住宅online掲載号:2007年3月19日号) |
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東村山市内で行われているまちづくりプロジェクト「むさしのｉタウン」が話題を呼んでいる。先月行われた第１期分譲の抽選では２０００組超の応募があり、平均倍率は８・６倍、最も高いものでは49倍の競争率となった。今月17日には第２期抽選が行われるが、プロジェクトを運営する東京工務店の作間社長は「１週間で２５０組以上の来場者が訪れたが、そのうちの半数が最来場者。いい結果が期待できる」と自信を覗かせる。プロジェクトの取り組みを見た。
正式名称は「東村山本町地区プロジェクト」。東京都の呼びかけで２年前にスタートした。70年間の定期借地として同社に貸し付けられた都有地約10㌶に、転定期借地権付きの分譲住宅、公園、保育所などを開発する計画。
住宅は全２８０戸のうち１８０戸を「まちづくりグループ」（１グループ４社）が、残りを「住宅価格引き下げの実証実験グループ」（４グループ13社）が開発を行う。なお東京工務店は、プロジェクトの参加企業が設立した特別目的会社で、定期借地権が都に移転するまで存続する。
東日本ハウスを主幹会社とするまちづくりグループでは、「住民同士のコミュニティづくり」「定期借地を生かした子育て環境と景観づくり」の二つの点から街区のあり方を模索。前者では、住民による管理運営組織の形成や集会場の整備、セキュリティ対策など、コミュニティ形成に向けた方策を具体化した。
後者では、地区計画に基づいて街区全体にデザインコードを整備。電線の地中化などを行ったほか、タイルの色や生垣の高さなどについての規定を定めた。また、敷地の境界線を越えて隣家の外壁手前までを庭として使えるようにした「ゼロロットライン」を導入するなどの取り組みも特徴的だ。
「マンションの管理組合のような組織を作る予定。街並みの価値観を下げないまちづくりを行っていく」（東日本ハウス）
一方、戸建住宅価格引き下げに取り組んでいるのが４つの実証実験グループだ。「東京の家は高い。もっと安い住宅を」という石原東京都知事の発言から、各社が従来の商品の品質や性能を下げずに、建物本体価格を坪単価50万円以下にする実験を行っている。
匠技研など５社が企画する「木の香る家」は、むく材や珪藻土などを用い、健康に良い空間をつくる。左官、建具などの職人を減らし、極力大工仕事で対応することなどでコスト減を図った。
相羽建設ほか３社の「木造ドミノ」は、太陽エネルギーを利用したパッシブソーラーシステム（特別な設備を用いず、間取りなどを利用する喚起・蓄熱方式）を取り入れた。２棟づつ並行して工事を進行させ、職人の効率化などを図ることで価格を抑え込んだ。
「１００年健康住宅」を造る大和工務店ほか４社では、“１００年済める家”をコンセプトに、壁体内結露などを起こさせないような特殊工法を取り入れた。一方で柱、梁などを標準化するなどして、資材で約３割、人的には３割から５割の省コスト化に成功した。
同プロジェクトで唯一単体で参加しているアキュラホームの「新世代住宅」では、同社が主催する工務店ネットワーク「ジャーブネット」のスケールメリットを生かしたコストダウンを図っている。
利益率についても「20％以上」という相場建設グループを始め、各社とも一定の利益は確保しているといい、高い付加価値を維持しながら販売価格を抑え込むことに成功した。
消費者からの関心も高い。先月行われた第１期抽選ではのべ２０００組超が応募。平均倍率８・６倍、最高倍率49倍を記録した。顧客層は30代を中心とした一次取得者と、50代後半のリタイアメント世代に分かれたという。第２期以降は実験的に二世帯住宅も販売していくため、50代のユーザーはさらに増えると東京工務店では見ている。
分譲住宅は２年半後にすべて開発を終える予定。「自治体と民間が取り組んだ初のプロジェクト。この先何があるかわからないが、いい結果が期待できると信じている」（作間社長） |
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“定借制度の普及を”千葉県定借機構が発足
研修・広報、コンサルなど展開
(週刊住宅online掲載号:2007年3月19日号)
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全国で14番目の定期借地借家権推進機構「千葉県定期借地借家権推進機構」（千葉県定借機構）が14日に発足した。千葉市内で開催された設立総会・発起人会では、今後の主な事業として研修・広報・情報収集活動とコンサルティングなどの収益事業を掲げ、任意団体から特定非営利活動法人（ＮＰＯ）への早期移行を当面の目標に定めた。初年度の代表には、設立発起人代表の清水文雄氏（清水不動産鑑定測量事務所代表）が就任した。
清水代表は「日本は戦前の借地借家制度を戦後も引きずってきた。バブルの頃を境に多くの良質な建物が建てられ、定期借地は法改正で普及が進んできたが、定期借家の普及は進まず、なじみも薄いまま現在まで来てしまった。定借はより使いやすい制度になるべき。全国で推進機構が活動しているが、千葉でも市民に定借制度の宣伝ができる団体が必要だ」と、発足の趣旨を説明した。
千葉県定借機構は「美しい街並とゆとりのある家」をスローガンに、県内における良質な定期借地借家権住宅の長期的供給体制の確立と健全な市場の育成を目標とする団体。県内で定期借地借家権住宅の供給実績があるか、新規参入を計画するハウスメーカー、デベロッパー、業界関係者、専門家で構成される。主な事業は、定借に関わる研修活動・広報活動・情報収集活動と、定借事業のコンサルティングやコーディネートなどの収益事業。当面の目標としてＮＰＯ化を挙げており、今月23日に法人認証の申請書を提出するという。
登録会員は正会員である１号会員（個人）と２号会員（法人）、総会で議決権を持たない特別会員からなり、現在の会員数は正会員17人。役員は理事11人、監事２人で、初年度の代表理事は清水代表が務める。同代表は「小規模で慎ましい事業計画ではあるが、少しずつ大きくなっていけば良い」と抱負を述べた。
総会では記念セミナーとして、吉田修平弁護士が「定期借地権及び定期借家制度の現況と展望」と題して講演した。 |
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「千葉県定借機構」設立へ 3月14日
千葉県定期借地借家権推進機構が３月14日に設立されることが決まった。同日、千葉市内の「千葉市民会館」で設立総会と記念セミナーが開かれる。
設立発起人は、清水不動産鑑定測量事務所の清水文雄代表ら約12人。設立当初の会員社数は、12社以上となる見通しだ。
設立趣意書によれば、「定期借地借家権住宅は、我が国の居住水準向上に寄与するだけでなく、契約終了時には土地利用形態を見直し、その時点での最適有効利用を図ることができる」と指摘。「その結果、我が国の都市計画に新しい息吹を吹き込むことにもなる」として、定期借地借家権住宅の本格的な普及を目指すとしている。
地域の定期借地借家権推進機構としては、昨年11月に設立された北関東に次いで全国で14番目となる。
一方、設立総会後に開かれる記念セミナーでは、弁護士の吉田修平氏が「定期借家・借地制度の現況と展望」と題し講演する。
設立総会は午後３時半から４時まで。セミナーは午後４時から５時半までとなる予定。問い合わせ先は、同推進機構仮事務所、電話047（343）6917。 |
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10億円の定借マンション
敷地2.9ha、670戸東京・広尾で開発、三井と地所のＪＶ
三井不動産レジデンシャルと三菱地所は、東京都渋谷区広尾で開発中の定期借地権付きマンション「広尾ガーデンフォレスト」（670戸）のモデルルームを３月10日にオープンする。第１期販売は４月上旬。
同プロジェクトは、日本赤十字社が最先端の医療施設を建設する「広尾地区再整備事業」の一環として行われているもの。敷地面積は約２万9,000平方メートルで、所有権マンションとして約20年前に分譲された「広尾ガーデンヒルズ」に隣接している。
定期借地権は権利金を支払う地上権方式で、期間は50年。権利金の土地価格に対する割合は明らかにされていないが、一般的には７割程度ではないかと見られる。毎月の地代は固定資産税相当額の1.5倍程度となっている。
住戸の専有面積は約45平方メートルのコンパクトタイプから約290平方メートルまでと様々。中心は90～130平方メートル程度の３ＬＤＫタイプ。価格（権利金込み）は5,000万円程度から最高は約10億円となっている。販売価格の坪当たり単価は400万～500万円程度となりそうだ。
その他の特徴としては、隣地の赤十字医療センターと連携し、入居者は24時間・365日、医療相談などを受けることができる。 |
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コスモスイニシア
「新・定借」でマンション開発
地代一括取得」「税金後払い」
地主のメリット大
都心優良地で供給促進
コスモスイニシアは、全期間分の地代総額を土地所有者が一括して前受けし、かつ税金を各年度単位で申告できる、いわゆる「新・定期借地権」を活用したマンションを東京都荒川区で開発する。05年１月から認められたこの「新・定期借地権」を活用したマンション開発は、今回の物件が国内で初めてとなる。
通常の定期借地権によるマンション開発では、マンション区分所有者は「権利金」や「保証金」を一時金として納め、その後毎月の「地代」を支払うケースが大半で、土地所有者は地代を毎月受け取る方式が取られている。
この方式だと、地代の未納リスクが生じ、また実際滞納が発生した場合の手続きの煩わしさといった問題も出てくる。「これらの心配から、定期借地権によるマンション開発が進まず、土地を手放したくない地主は、仕方なく駐車場などの有効活用しかできないケースが多いようだ」（コスモスイニシア）
一方、今回のケースとは違い、地上権設定の対価として権利金を土地所有者が一括して受け取る方式も法的には可能だったが、一度に20％の税金を納めなければならないため、財産の目減りを嫌う土地所有者に利用されてこなかった。
「新・定期借地権」は、これらのデメリットを解消する手法として、05年１月に国税庁から正式に認められた制度。土地所有者は前払い地代を一括して受け取り、税金については各年度にわたって申告することができる＝図下。各ディベロッパーとも制度利用の方策を練っていたが、コスモスイニシアが初めて活用する運びとなった。
同社では、「『新・定借』による土地の活用が進めば、都心部などの希少性の高い立地における優良なマンション開発が展開できる」としている。
今回開発する物件は、ＪＲ西日暮里駅徒歩３分に立地する「道灌山プロジェクト（仮称）」。敷地面積1,194平方メートル、総戸数47戸のファミリータイプとする予定。通常の分譲マンションより１割程度価格を落とし、定期借地権マンションのメリットを打ち出していく。07年12月販売開始予定。定借期間は50年。 |
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北関東定借機構が発足
“住み替え支援事業”も推進
北関東定期借地借家権推進機構の設立総会が11月９日、東京・京橋で開かれた。
地域機構としては13番目の設立となる。全国定借機構連合会会長の塩見宙氏らが祝辞を述べた。
北関東定借機構の理事長には栃木県宇都宮市にある広田・常田・海賀鑑定事務所所長の海賀宏之氏が就任した。副理事長にはジュンホーム社長の小沼淳志氏、フジサワホーム会長の藤澤彦文氏、渋沢テクノ建設社長の渋澤道雄氏がそれぞれ就任した。
当面の事業方針としては（１）定期借地借家族に関するユーザー及び土地所有者に対する普及・啓蒙活動（２）北関東地区の市町村と協力して定借を利用したＰＦＩ推進（３）高齢者に優しい街づくりの研究とシニア事業推進（４）北関東地区での「移住・住み替え支援事業」推進――などを決めた。 |
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北関東定借機構が発足
「定借で土地活用を促進」
| （週刊住宅online掲載号：2006年11月13日号） |
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定期借地・定期借家の活用で土地の有効利用促進へ－。全国で１３番目の定期借地借家権推進機構となる「北関東定期借地借家権推進機構」（略称＝北関東定借機構）が９日に発足した。栃木・群馬・茨城・埼玉の４県を網羅し、普及・啓蒙活動や会員への情報提供、ＰＦＩ事業の推進など、定期借地借家権住宅の普及に向けた様々な活動を展開する。理事長には広田常田海賀鑑定事務所の海賀宏之所長が就任した。
■栃木・群馬・茨城埼玉４県を網羅 ＰＦＩも推進へ
北関東定借機構は、北海道、東北、長野、北陸、首都圏、埼玉、中部、近畿、中国、四国、九州、沖縄に次いで１３番目に誕生した地方組織。北関東で定期借地借家権住宅の供給に実績があったり、新たに参入を計画するハウスメーカー、デベロッパー、業界関係者、専門家で構成される。北関東における良質な定期借地借家権住宅の長期的供給体制の確立、健全な市場の育成を目標とし、キャンペーンやイベントなどを通じて定期借地借家権住宅の普及、会員の相互親睦を図る。
都内で開催された設立総会では、（１）地主・ユーザーへの普及・啓蒙（２）共同プロジェクト事業の推進（３）定借に関する事業の資料などの収集と会員への提供（４）北関東地区の市町村と協力し、定借を利用したＰＦＩの推進（５）機関・団体との情報交換（６）高齢者に優しい街づくりの研究、シニア事業の推進（７）北関東地区での「移住、住み替え支援事業」の推進の７項目を事業方針として承認した。
また、役員案も承認され、海賀理事長のほか、副理事長にはジュンホームの小沼淳志代表（茨城支部長を兼務）、フジサワホームの藤澤彦文会長（埼玉支部長を兼務）、渋沢テクノ建設の渋澤道雄代表（群馬支部長を兼務）が就任。全国定期借地借家権推進機構連合会の塩見宙会長をはじめ６人が顧問に選ばれた。
海賀理事長は「土地は売るのではなく利用する時代。土地の効率をいかに上げるかということに北関東定借機構の役目がある。定借の普及に向けて頑張っていきたい」と抱負を語った。
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定期借地権の幅広い活用を
首都圏定借機構が講演会
| （週刊住宅online掲載号：2006年10月23日号） |
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特定非営利活動法人首都圏定期借地借家権推進機構（稻本洋之助会長）は16日、10月４日の「定期借地権の日」を記念した講演会「『まちづくり会議 定期借地権』のつどい」を東京・パシフィックセンチュリープレイス丸の内で開催した。
講演では、同機構の副理事長で弁護士の江口正夫氏が、定期借地権の現状と課題について解説。同理事で税理士の本郷尚氏と、同特別会員で不動産鑑定士・ＣＲＥの磯部裕幸氏が、定期借地権を活用した具体的な事例について解説した。
来賓として挨拶した国土交通省土地・水資源局の松原文雄局長は「定期借地制度はこの15年でかなり定着してはきたが、今後も検討を重ね、土地の有効利用の一つの選択肢として幅広く使えるよう、使い道を広げていきたい。この制度を『使えない制度』にしてはならない」と語った。 |
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ひと
全国定期借地借家権推進機構連合会会長の 塩見（しおみ）宙（ひろし）さん
土地の活用法増やし経済活性化を
全国定期借地借家権推進機構連合会の活動が活発化している。定借アドバイザーの上級資格を創設し、既に全国で700人を超える資格取得者が実現している。
また、新しく開発された借家人のための〈家賃保証保険制度〉を定期借家権推進の観点から連合会として推奨していくことも決めた。
「定期借地権は土地基本法があったから普及が進んだ。定期借家のそれに当たるのが住生活基本法だ。これからは定期借家も動き出す」と独自の視点で、定期借地だけでなく定期借家の普及にも本腰を入れる構えだ。
連合会会長とＮＰＯ近畿定借推進機構理事長双方の仕事で、極めて多忙。大阪国税局土地評価審議会会長など公職も数多い。携帯電話が１日中、手元から離れない。
「地価が全国的に反転し始めたから、定期借地権も再び活用が増えるのではないか。完全一括前払いを含む地代前払い方式を普及させるために、賃料増減請求権の適用除外を求めていく。定期借家権にはそういう条項があるのだから、定期借地についてもぜひ実現させたい」
「これからは定期借地と定期借家を車の両輪のごとく、両方をうまく組み合わせた事業モデルを推進していく必要がある」
「やっとデフレが止まり、地価も安定してきたわけだから、土地を借りて展開する賃貸住宅事業など土地の有効活用メニューを増やしていけば、経済も活性化する。定借アドバイザーの上級資格者には、ぜひそうした創造性を発揮してもらいたい」
全国連合会発足（04年６月）から２年が経過。現在、９つの地域推進機構が加盟している。
「11月には、北関東定期借地借家権推進機構が設立される。これで、全国体制がほぼ整うので国への法改正や税制要望に力を入れていきたい。良質な賃貸住宅を増やすには、減価償却割合を昔のように大幅に認めるべきだ」と要望活動にも意欲的だ。
不動産鑑定業界の重鎮。「昭和39年に当時の河野一郎建設大臣から特別不動産鑑定士試験委員に任命されて以来、不動産鑑定評価にどっぷりつかって４０年」という経験の深さだ。
今年５月にＮＰＯ法人として新たなスタートをした日本不動産カウンセラー協会の前身である日本不動産カウンセラー会設立者の１人でもある。
07年４月には、定借連合会のＮＰＯ法人化も予定されている。多忙な日々はまだまだ続きそうだ。 |
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東京都、都営住宅の空き地を定期借地として賃貸
東京都は都営住宅の建て替え・高層化に伴ってできた空き地を民間事業者に定期借地として賃貸する。期間は70年。子育て支援施設や高齢者施設などの併設を条件に民間の利用を促す。行政サービスを税金を使わずに実現する。
第１号となる南青山一丁目では、都心居住の推進と高齢化社会対応の施設整備に主眼を置く。土地を賃借する三井不動産は高齢者介護施設や図書館などを併設した賃貸住宅付きの再開発ビルを建設する。
一方、郊外の東村山市では、中堅住宅販売会社の東京工務店（東京・千代田）に賃貸、定借方式で戸建て住宅（280戸）を供給する。 |
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定借で建て替え
企業の支店ビル 一括賃貸前提に
日土地
日本土地建物（東京・霞が関、中島久彰社長）は５月17日、企業所有の支店ビルを定期借地権を活用して建て替える事業を大阪で起工した。
建て替えるのはテクノ菱和（東京・南青山、林昭八郎社長）の大阪支店（大阪府北区天満２丁目）で、この土地を日土地が期間20年の事業用借地権で借り、賃貸オフィスビルを建設、テクノ社がリースバックするというもの。企業の所有不動産を戦略的に活用するニーズが高まっていることに対応する。ビルは地上８階建てで、同社が一括賃借する。オール電化、フレシキブルな無柱空間が特徴。
京阪本線・地下鉄鉄谷町線の天満橋駅から徒歩５分のところにある。竣工は来年４月末の予定。
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保険活用の家賃保証がスタート
賃借人が団体加入病気、失業などでも安心
５万円を支給
保険を活用した家賃保証システムとして注目を集めている、「住み替え情報ネットワークの会」（ラク賃クラブ）が正式にスタートする。会長には、三好不動産（福岡市）の三好修社長が就任した。
借家人が同会に入会すると、保証会社による「保証人不要」システムを利用することができる。また、家賃補償（団体長期所得補償）保険に団体として加入することになり、万一、病気（５年）、ケガ（２年）、失業（240日）などで家賃が払えなくなった場合でも所得喪失分を補償してもらうことができる。保険金額は５万円。家賃が６万円の場合には、残り１万円だけを自助努力で払う。
入会費は月額2000円だが、同保険に加入すると、家主の協力により家賃が1000円減額されるため、実質的には1000円の負担となる。更に敷金が１カ月分減額される。
従来の家賃保証も連帯保証人が不要となるが、家賃を滞納した場合には保証会社が一時立て替えるだけで、その後保証会社から求償される。それに対し、今回の家賃保証保険制度では求償が無いため、大きな安心感を得ることができる。ただし、保険金支払いの免責期間として90日間が設けられている。
この家賃補償保険制度は家主にとっても、（１）保証会社の保証で一定期間の家賃が保証される（２）賃借人が負担する保険で所得補償があるため、安定した入居が望める――などのメリットがある。
一方、不動産業者にとっても、同会に入会する借家人を紹介すると、会から一定の紹介料を受けることができる。しかも毎年継続していくと、年ごとに紹介料が受け取れる。ただし、入会するかどうかは賃借人の任意で、強制入会や強引な勧誘は禁止されている。また、家賃保証やサブリースに限界を感じている、賃貸人や不動産業者は他社との差別化を図ることができる。
問い合わせ先＝「住替え情報ネットワークの会」事務局・電話092（582）8005。sumikae@teisyaku-navi.com。
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定借連合／法人格取得に意欲／資格の全国化などを考慮
| (週刊住宅online掲載号：2006年04月03日号) |
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全国定期借地借家推進機構連合会（塩見宙会長）は３月２８日に２００５年度理事会ならびに総会を開催し、２００６年度の事業計画を策定した。なかでも定借アドバイザー資格試験の全国化や資金管理などを考慮し、同連合会の法人格取得について各方面への働きかけを行うことに意欲を見せた。
塩見会長は総会のあいさつで「行政も予算の問題があるだろうが、ぜひＮＰＯ法人格を取得したい。また今後、行政には定期借家制度の見直しに期待したい」と語った。
また定借アドバイザー資格試験の内容を全国で統一するとともに、セミナー資料や講座の統一化についても早急に実現したいとしている。
総会では各地の定借機構の年間活動報告がされ、年を追うごとに各地の活動が活発になっていることをうかがわせた。
▼長嶺 全国定期借地借家連合会の総会を取材。法人格取得を目指すそうだが、ぜひ頑張って欲しい。ひと頃は多かった定借マンションも最近は少なくなった。収入格差が広がるなど、定借物件は今後ますます必要になるはず。不動産各社も、国民生活の基本である住宅を扱う責務から、もっと定借物件を出して欲しい。 |
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法改正要望決める・一括前払い地代を固定化 全国定借推進機構
全国定期借地借家権推進機構（会長＝塩見宙・近畿定期借地借家権推進機構理事長）は３月28日、都内で総会を開いた。
昨年１月に創設された、地代一括前払い方式の活用を促進するため定期借地権に「賃料増減請求権適用除外条項」を新設することを要望していくことを決めた。
地代一括前払い方式は、契約期間中の地代を一括して前払いした場合の税務上の取り扱いが明確化されたことにより、その活用促進が期待されていた。しかし、現行規定だと地代を前払い賃料として一括授受しても、その後の経済情勢の変化による賃料増減請求権が行使されると、未経過分については差額を返還しなければならない。
そのため、「前払い賃料の固定性」という性格が薄れ、当事者双方にとって活用メリットが減殺されてしまう。例えば、一般定期借地権で50年分の地代を一括して払ってくれるならということで地代割引も可能になるところだが、将来一部を返還しなければならなくなるということでは地主も応じにくい。
また、地代一括前払い方式は、地主のその他所得が多い場合には、毎年50分の１ずつの課税でも税率は最高50％が適用されるためメリットがあまりない。むしろ、権利金として受領し、20％の分離課税を適用した方が有利となる。権利金方式を活用するのであれば、賃借権よりも地上権設定の対価としての権利金の方が借主側の資金調達もしやすい。
地上権方式では、契約期間中の公租公課から地主が解放されると更に活用が進むとみられることから、100年未満の契約期間であっても、土地の固定資産税などの納税義務者を借主（地上権者）とするように地方税法の改正を要望することも決めた。 |
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定借プランナー講座、4月23日開講 首都圏推進機構
首都圏定期借地借家権推進機構は4月23日、東京・西新宿の工学院大学で05年度第１回の「定期借地借家権プランナー資格認定講座」を開く。毎月１回程度実施していく予定。
同講座を２回以上受講し同機構が認定すると、同プランナー資格認定者として認定される。受講料は8000円（会員は7000円）。時間は午前10時から午後３時35分まで。
問い合わせ先は電話０３（５１５５）７８２１。 |
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