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今まで定借分譲マンションの企画・販売及び契約の実務を九州で２棟担当して参りました。又、現在ＮＰＯ九州定期借地借家権推進機構をベースに九州・関西エリアまで事前調査・企画書を提出しております。
土地に対する「所有から利用へ」の考え方は、現況での土地価格の下落・一戸建てやマンションの値引きや価格競争・少子高齢化傾向などなど…誰でもが認めるところです。
しかしながら、その中で土地活用に最も適した定期借地権を利用するスピードが何故か加速しません。
机上での勉強は専門家の方々にお任せするとして、現場からの“ナマ”の声を反映させて行きたいと思います。
定期借地権のスピードが加速しない理由にはいくつかの原因があります。 |
まず第一に、地主と会って話しをしていくうちに定借は「ローリスク・ローリターン」であることを理解します。しかし、その「ローリターン」が入ってこなくなる事が考えられる事も分かってきます。『地代の不払い』です。地上権設定をし、住宅を建設する。それで地代を支払ってもらえなければ、地主にとっては踏んだり蹴ったりの状況に陥る訳です。
第二に、定借物件の購入者は後に買い替えをする事ができるのか？その際の価格はどうなるのか？を聞いてきます。これは法律の施行からまだ日が浅い為『中古市場が成り立っていない事』に起因します。 |
上記以外にも多々考えられることは有るかと思いますが、実務上で多くの意見が寄せられた２点を何とかクリアーしようと考えたのが今回の『定借保険』と『定借ナビ』です。
基本的な考え方として、定借を利用し～美しい街並みと広い家～を創り、リスクを最小限にすることによって、土地も建物も資産価値を下げる事なく維持していくことを最大の目的としています。 |
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| １． 定借保険 |
今までは地代の延滞に対する策としては、地代敷金を取る事くらいしか無かったのではないでしょうか？
この地代敷金も、後に地代の改定が行われた際にはその都度加減精算をしなければなりません。地主が全てこの精算等を行うことが出来るでしょうか？
そこで今回、「損害保険」を利用し地代を補償できる商品を開発しました。
まず、地代すら払えない状況とは何か？恐らく所得が無くなるか、大幅に減少したからではないでしょうか？そこで万一の場合は、所得補償保険をベースに |
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①不払い地代を地主に支払う。（地主受取）
②同、管理費等を管理組合等に支払う。（管理組合等受取）
③残りを本人の所得補償に充てる。 |
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と云う内容にし、まず地主へのローリターンを確保します。
条件として |
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①疾病によるもの。
②怪我によるもの。
③自己都合による退職以外のもの。（リストラ特約） |
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で所得が得られなくなった時に、月額１０万円を上限に最長５年間給付を受ける事が出来るものです。（リストラ特約は別途）弁護士に依頼すると恐らく、「地上権を解除しましょう」…と言うはずです。そんな事をして一体誰が得をするのでしょう？地主も地上権者も、或はその街の全ての住民が損をすることになりかねません。地上権を解除すること無く、未来永劫資産価値を下げないことが第一だと考えました。
また、地主を保護する事で今後、良い土地を安く提供させることに繋がるのではないでしょうか？
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| ２． 定借ナビ |
このナビゲーションを考えた理由は前述した通り、「中古市場を創出する」ことでした。そして、定借物件が定借保険を利用し管理まで行き届いていれば、誰もが『住みたくなる街づくり』になるのでは…と考えました。
特徴としては…定借物件土地情報→企画立案→定借保険→管理→リロケーションが全て一体となっています。物件によって各々条件も異なりますが、システムで一元管理することによりネットの世界でリロケーションが容易に出来るようになります。
分譲定借マンションを例にしますと、３年に一度地代の改定があるでしょう。また管理費等の改定や駐車場利用料の改定も年々有り得ます。この情報は管理会社が保有するものです。また、地代や管理費等が値上げされた場合、保険の本人受け取り分は減少します。契約期間の長い定借物件では、月額１０万円では不足するかも知れません。その為に、本システムに情報を一元化し管理することによって、いつも新しい情報が瞬時に検索できるようにしてあります。 |
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この『定借保険』と『定借ナビ』は同じようなものが出来るのでは？との質問があります。
“損害保険”については独占禁止法により、他社でも同様の商品を作る事は出来ます。しかしながら『定借ナビ』において『定借保険』とのリンクで“ビジネスモデル特許”を出願しています。日本初の保険ですから、ビジネスモデル特許に於いてもこの分野の出願はありません。損保会社もただ保険商品を作ることはしませんし、今回の定借保険の商品化もこの『定借ナビ』が有ってこそなのです。
定借保険の第２弾として「投資向けアパート・テナント借地・空室補償保険」と「ロードサイド（大型）店舗保険」（共に仮称）を商品開発中です。
また、これからの年金対策にも定借アパート等への投資は有効な商品に成りえると思います。
何れにせよ各定借機構の会員の皆様が、この定借保険の代理店となっていただき普及していただければと思います。
『定借ナビ』は今後の商圏を拡大すると共に、利用者全員に新しい情報を提供しビジネスに繋げて行く為にも、必要不可欠だと思われます。
ご興味を持たれた方は、http:// www.teisyaku-navi.com 又は定借ナビ.comへアクセスして頂き、ご意見・ご要望をお聞かせください。
皆様のご理解・ご協力のほど、宜しくお願いいたします。
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| 平成１７年２月１８日 |
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